新型共产房陆续入市 能否扭转大众的“风评”?


更新时间: 2021-10-11

  月14日是七夕,不过,李然根本没想要过节,当天,她最重要的事情是去预验房。

  所谓预验房,就是在正式交房前,提前让业主验房,如果在预验房过程中发现不符合同中约定条款的情况,可要求开发商整改。

  “还可以!”李然对验房结果表示了轻微的肯定,她买的是石景山的共有产权房西山荟景家园,项目整体感觉没啥大问题,但有些细节,她不太满意,比如,装修材料一般。

  对李然来说,共有产权房是刚需和刚改上车的机会,在她看来,共有产权房确实是便宜,就是后续的共产房装修质量,若能有所改进就好了。

  买到满意的房子,这是很多人实实在在的奋斗目标,但这并不是容易的事情,李然的言语里透露着一种无奈,实际上,这也代表了外界对共有产权房“褒贬不一”的评价。

  共产房的全称是共有产权房,是购房者和政府共同持有的一种房屋类型,截至目前,共产房已经走过了将近四年的历程,2017年政策发布以来,北京已有30多个项目约4.3万套共有产权住房按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》设计建设并陆续交用。截止2020年底,北京累计推出共有产权住房项目76个、房源约 7.9万套。

  共产房的重头戏可能在接下来的一两年,按规定,2017年至2022年,北京将有25万套共有产权住房供应,也就是说,共有产权房未来仍然持续供应,尤其今年和明年,不出意外的话,将成为共有产权房集中供应的年份。

  不过,除了个别项目不错外,外界对共有产权房的反馈普遍低于预期,这主要体现在两个方面:

  一方面,共有产权房的位置普遍比较偏远,很多位于六环附近,甚至延庆、怀柔、平谷等远郊,这些房源普遍没有获得购房者的认可。

  以房山区为例,在售的共产房韩建慧园、金林嘉苑、碧岸澜庭等项目均有超500套房源剩余,处于等待再次申购的状态,而且即便是面向城六区的购房者销售,也依然滞销,可以说,远郊区域的共有产权房普遍面临去化难题。

  另一方面,已交付的共产房普遍出现质量问题,90度初步梳理发现,这些问题主要集中在装修材料、中水系统、地砖、周边配套等方面。

  接到投诉较多的是海淀区的永靓家园项目,在北京市水利局官网,就贴着这样一则投诉:北京市海淀区永靓家园,以及其他多个共有产权房户内中水系统存在重大缺陷,存在返水、返臭、漏水、渗水、生虫、生成有毒气体等多种问题,导致居民无法正常用水。

  经北京住建委调查,永靓家园部分住户卫生间出现异味、管道堵塞、地板墙面洇湿,部分户内中水设备使用中出现噪音大和长流水等故障问题属实。对此,住建委责成建设单位、施工单位及设备生产厂商切实履行责任,修复至业主满意为止,修复期间要确保业主正常生活不受影响。

  对于这些质量问题,一位不愿具名的业内人对90度表示,在很小的利润空间下打造出高品质来,对企业而言确实比较费劲,他进一步表示,质量问题是这两年房地产市场的主流问题,不止共有产权房,限竞房的质量问题也很严重,可以说,这是行业普遍现象。

  关于共产房的质量问题,不应该回避,因为它是客观存在的事实,但我们也必须承认,对于刚需或者刚改人群而言,要想在北京买一套房,相对而言,共有产权房确实是比较合适的选择。

  李然自己算了一笔账,西山荟景家园的售价是3.5万元,产权份额比例为60%,300万可以在石景山区买一套两居室,相较而言,当前,石景山新开楼盘均价基本都在7万以上,次新二手房也要5万左右,经过思考,李然还是觉得应该买。

  实际上,由于共产房在价格上的优势,一定程度上起到稳房价的作用,比如,有专家调研发现,顺义的蓝境佳园共有产权住房项目均价2.7万元/平方米、个人产权份额比例65%,换算成100%产权的价格为4.2万元/平方米,申购登记后,周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平方米下降至12月的4.2万元/平方米。诸如此类的现象还有很多。

  房屋质量问题的解决终归到底还是要看主管部门。今年2月,北京住建委发布《关于修订北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)的通知(2020年度)》,总结了共有产权住房规划设计建设经验,并在此基础上提出新的修订建议。

  该通知提出:增加城六区套内面积,而且将中心城区共有产权住房的层高也调整为2.9米,此外还明确图书馆等建设标准,丰富社区配置,此类细则还有很多,简言之,修订过后的政策对共产房做了一次质量升级。

  不仅如此,北京还从供地端对共产房做了新的尝试,比如,针对首批集中供地中的海淀树村、朝阳金盏及通州地块等,提出“新型共有产权房”的试点规定,主要涉及以下几点:

  其三,房屋租金全额为购房者所有,而且购房人取得不动产权证满5年后,可按市场价格转让其持有的房屋产权份额,同时政府持有的产权份额也会一并转让,政府只按产权比例收回原值房款,不参与溢价分成。

  整体来看,新型共有产权房扩大了覆盖面,更多购房者有资格购买,而且在出租和退出环节,都将更多权益和溢价让渡给了购房者。

  “三年来,北京市共有产权住房的设计方案品质已经得到了大幅提升,许多曾经群众反映强烈的问题,在现在的设计方案里就很少出现了。”一位深度参与北京共产房方案审查的专家如是表示。

  值得关注的是,在共有产权房的地块竞拍中,也引入了“高标准商品住宅建设方案”投报程序,而且海淀树村两地块和通州地块都进入该程序,可以说,对于接下来入市的共产房,购房者还是可以关注下的。

  产品信息:楼层从4-6层不等,主要由6层的洋房构成,局部可能有4层的叠拼类产品,从规划方案上看,基本都是两梯两户,户型全通透。

  其中北地块套均面积约187㎡,南地块套均面积约190㎡,项目几乎全部都是大户型高总价的产品,平均套总价达1600万。

  树村南、北地块用地西侧沿街设置地上建筑规模约5000平方米公共服务设施,这也是高标准建设方案的体现,可能会做一些社区商业、医疗卫生、文化服务等方面的规划,提升附近生活的便利程度。

  产品信息:从公开信息来看,户型建面约55-139㎡,如此看来,项目最低总大约308万,整体看,项目周边有九棵树地铁,距离环球影城也比较近,还有万达广场等配套,生活还是比较方便。

  政府份额:该地块成交价39.27亿元,政府持有商品住宅产权预设份额为13%;

  产品信息:从公开资料来看,项目规划为6层楼高的建筑,主打产品为160㎡平墅、叠墅;平均户型面积约为153㎡,平均每套需支付1013万。

  产品信息:主打4-6层低密叠拼别墅,建面约184-290㎡宽幕叠墅,总价也在千万级以上。

  金盏板块一方面受益于北京自由贸易试验区国际商务服务片区的政策利好,同时又临近温榆河,而且周边国际幼儿园、艺术馆等高端配套较多,整体看还是比较宜居。